今天分享的是：2025年第二季度凤凰工业市场报告
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2025年二季度凤凰城工业市场：租赁回暖空置率下降，长期发展潜力凸显
2025年第二季度，凤凰城工业市场呈现出多维度的积极变化。在经济环境复杂多变的背景下，当地工业地产的租赁活动回暖，空置率迎来久违的下降，同时长期发展的基础设施布局正在稳步推进，为市场注入持续活力。
从宏观经济环境来看，区域与全国经济的互动深刻影响着凤凰城工业市场。南加州港口作为全美顶级贸易门户，2024年创下历史第二繁忙的纪录，尽管此后货运量出现波动，但作为重要的贸易节点，其动态仍对周边工业市场产生辐射效应。年初美国对外国商品广泛加征关税的举措曾引发全球金融市场震荡，后续的期限延长、国别谈判及可能的额外关税警告，让企业对不稳定的关税政策保持警惕，担心这会加剧通胀风险并维持市场高波动性。不过，凤凰城本地经济展现出较强韧性，失业率表现尤为亮眼。自2023年8月起持续优于全国平均水平后，当地失业率在2025年5月降至3.2%的低位，非农业就业人数连续两个月同比正增长，企业招聘意愿回升，尽管经济不确定性仍让雇主有所顾虑，但整体就业市场的稳健为工业领域提供了支撑。
展开剩余84%就业结构上，不同行业呈现分化态势。教育和健康行业连续两个季度领跑年度就业增长，政府及其他服务行业紧随其后。而与工业密切相关的贸易、运输和公用事业（TPU）出现小幅岗位流失，这一趋势在假期后较为常见；制造业岗位也收缩了1.8%。不过，长期来看，凤凰城被白宫指定为先进制造业劳动力中心，这一规划为制造业就业的未来扩张奠定了基础，有望逐步扭转短期收缩态势。
工业地产市场的基本面在二季度出现积极转折。租赁市场表现活跃，本季度租赁总量达到740万平方英尺，是近四个季度以来的最高水平。值得注意的是，2021至2022年盛行的预租活动再度升温，更多租户开始锁定在建空间，显示出市场信心的回升。从租赁结构看，优质空间需求依然旺盛，A级建筑租赁量占总量的65%，2025年上半年A级建筑租赁累计达790万平方英尺，已接近2023和2024全年的水平，反映出企业对高品质工业空间的偏好持续。
空置率的变化是本季度的一大亮点。经过连续七个季度的高位徘徊后，凤凰城工业地产总空置率降至13.0%，较上一季度下降0.7个百分点。这一变化得益于市场供需关系的改善，本季度净吸纳量达570万平方英尺，超过了330万平方英尺的新增供应量。不过，转租市场则呈现不同态势，可转租空间较上一季度增加2.3%，达到840万平方英尺，显示部分企业仍在进行空间调整。
供应端方面，工业地产的在建项目连续第六个季度减少，目前在建面积为1260万平方英尺。尽管如此，凤凰城的在建项目规模在全美仍处于前列，这与其作为重要物流枢纽的成长定位密不可分。自2021年以来，凤凰城都会区的工业地产库存总量大幅增长38.4%，但随着新建项目开工放缓，未来供应增速有望进一步趋缓，这将有助于市场供需关系的持续平衡。
租金方面，市场正逐步趋于稳定。此前，大量投机性新建项目交付及创纪录的转租空间，曾迫使房东降低要价以吸引租户。但随着新建项目交付减少及企业调整空间的步伐放缓，租金开始企稳，平均要价租金同比上涨1.9%，显示市场逐步进入良性调整阶段。
交易市场上，二季度工业地产销售总额达8.27亿美元，虽受经济波动性和市场不确定性影响，销售节奏有所放缓，但仍有多项重要交易完成。买家方面，BKM资本和EQT是本季度的主要活跃者，EQT以1.282亿美元从黑石手中收购了格伦代尔的6390 N Sarival Ave物业，该物业面积达115.686万平方英尺，成为本季度的标志性交易之一。租赁交易中，大型项目频现，如Project Brave在西南凤凰城租赁了52.1302万平方英尺的空间，Verstgroup物流在格伦代尔拿下33.1683万平方英尺物业，JA Solar则在西南凤凰城完成27.2497万平方英尺的扩张，这些交易进一步夯实了凤凰城作为区域物流和制造业中心的地位。
展望未来，凤凰城工业市场的长期发展潜力值得期待。对于那些在南加州运营成本过高的分销商而言，凤凰城正成为理想的替代选择，尤其是对于存储周期较长的货物。这里较低的租金、税收和监管成本，持续增长的人口，不断完善的基础设施，以及靠近墨西哥边境的地理优势，共同构成了独特的吸引力。
基础设施建设方面，BNSF计划在北格伦代尔地区开发一个占地4321英亩的交通枢纽，涵盖多式联运码头、仓储配送园区及铁路服务站点，预计今年破土动工，2028年完工。该枢纽将连接南加州和达拉斯的内陆港口，进一步强化凤凰城在全美物流网络中的战略地位，为区域工业发展注入强劲动力。
不过，关税政策的不确定性仍是短期需要关注的因素。在市场波动时期，租户往往采取观望态度，这可能会在短期内对租赁活动产生一定抑制作用。但总体而言，随着供需关系的持续优化和长期基础设施布局的落地，凤凰城工业市场有望在稳健调整中迈向更成熟的发展阶段。
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